Chemin de navigation

Left navigation

Additional tools

Autres langues disponibles: EN NL

MEMO/07/341

Bruxelles, le 5 septembre 2007

Memo questions and answers - Politique immobilière de la Commission

Que représentent les dépenses de l'ensemble des institutions européennes en matière immobilière, tous sites (Bruxelles, Strasbourg et Luxembourg) confondus?

Les dépenses budgétaires relatives à l'achat et à la location de bâtiments représentent environ 8% des dépenses administratives des Institutions de l'UE, soit un montant de 532 millions d'euros. La surface totale des bâtiments occupés par les Institutions européennes à Bruxelles, Strasbourg et Luxembourg représente environ 2 millions de m².

Quelle est l'importance de la présence de la Commission en termes de superficie immobilière à Bruxelles?

Bruxelles est devenue le siège du Conseil, de la Commission, du Comité économique et social et du Comité des Régions par le traité d'Amsterdam (1997) et se place désormais au second rang des villes "diplomatiques"; le quartier européen est aujourd'hui le premier espace tertiaire de la ville avec +/- 3,4 millions de m² de bureaux dont plus de 50% sont occupés par l'UE et les organismes qui lui sont liés.

Les élargissements successifs ont accru l'importance prise par les institutions européennes au sein du Quartier Léopold: de 6 Etats membres, nous sommes passés désormais à 27 le 1er janvier 2007. Pour la Commission européenne, le changement est de taille en termes de politique immobilière: de quelques bâtiments en 1957, nous occupons à présent près de 61 immeubles, soit environ 800 000 m² de bureaux répartis dans 51 bâtiments, mais aussi des infrastructures de conférence, des bâtiments logistiques, ainsi que 3 crèches et 2 garderies centrales, pour un total de 865.000 m². La Commission occupe ces immeubles soit à titre de plein propriétaire, soit en tant que détenteur d'un droit réel[1] (usufruitier[2] ou emphytéotique[3]), soit à titre de locataire.
La liste de ces immeubles peut être consultée sur :

http://ec.europa.eu/oib/building_fr.cfm

Quel est le montant des dépenses annuelles de la Commission en matière immobilière?

Les dépenses de la Commission en matière immobilière pour l'année 2007 se montent à 207,49 millions d'euros. Ce montant recouvre les dépenses en matière de location (qui incluent l'emphytéose locative, l'usufruit et la location pour un montant de 78,1 millions d'euros), et en matière de propriété (propriété et emphytéose acquisitive) pour un montant de 129,8 millions.

Qui gère la politique immobilière de la Commission à Bruxelles?

La définition de la politique immobilière et le contrôle de sa mise en œuvre incombent à la Direction Générale Personnel et Administration. La mise en œuvre de cette politique a été déléguée à l'Office Infrastructure et Logistique de Bruxelles (OIB), office administratif créé le 1er janvier 2003, et placé sous la tutelle de la DG Personnel et Administration, elle-même sous l'autorité du Commissaire en charge de l'administration, Siim Kallas. L'OIB est donc responsable de l'acquisition et de la location des immeubles, ainsi que de leur maintenance opérationnelle (entretien technique, aménagements et déménagements, nettoyage et gestion des déchets[4]).

Quelles taxes la Commission paye-t-elle sur ces immeubles?

D'une manière générale, la législation belge prévoit que les bâtiments sont soumis à trois types de taxes: le précompte immobilier, la taxe régionale, et la taxe communale. La Commission est exonérée de tous impôts directs et indirects, tels que précomptes, taxe régionale ou communale, en vertu du Protocole sur les Privilèges et Immunités (PPI) des Communautés européennes du 8 avril 1965[5] (articles 13 et 14). Toutefois, lorsque les taxes sont imputables aux propriétaires, les contrats prévoient généralement leur remboursement par les bailleurs. La Commission a payé en 2006 3,6 millions d'euros de taxes, essentiellement en vertu de ces dispositions contractuelles.

Quelles sont les besoins immobiliers de la Commission sur les prochaines années?

Les élargissements aux 10 nouveaux Etats membres en 2004 et à la Roumanie et la Bulgarie au début de cette année nécessitent au total l'hébergement, à la Commission, de 3 350[6] fonctionnaires supplémentaires en termes de logement, de bureaux mais également d'infrastructures de crèches et de garderie. Les besoins supplémentaires de bureaux sont estimés à 35 000 m² d'ici 2010.

Quelle stratégie applique la Commission pour déterminer de nouveaux lieux d'implantation à Bruxelles?

Les critères principaux sont une bonne connexion du quartier européen avec les moyens de transport public, de bonnes qualités architecturale et technique du bâtiment, une bonne intégration dans l'espace urbain, la présence de commerces, ainsi que, bien sûr, un bon rapport qualité/prix. La Commission a en outre pour objectif d'acquérir de nouveaux immeubles d'une taille suffisante pour permettre le regroupement de ses services dans des immeubles mieux adaptés aux besoins de ceux-ci. En effet, de nombreux services sont actuellement dispersés sur plusieurs bâtiments.

Quels sont les grands principes qui guident la politique immobilière de la Commission? Achat ou location?

La Commission européenne mène une politique d'acquisition de ses immeubles dans une perspective d'installation à long terme, dans le respect des décisions du Conseil européen et suite à la décision prise de choisir Bruxelles comme l'un des trois sièges des Institutions européennes. La Commission privilégie l'achat sur la location chaque fois que cela est possible et approprié. Cependant, la location représente encore aujourd'hui 37% des dépenses immobilières, soit 319 000 m², qu'il s'agisse de biens en location "classique", en usufruit, ou en emphytéose locative. La Commission a de plus en plus recours à la formule de l'usufruit. Cette formule présente en fait la même flexibilité que la location, mais permet en plus de bénéficier des dispositions du Protocole sur les privilèges et immunités.

Quartier européen ou pôles extérieurs?

A ce jour, la Commission européenne est la seule Institution européenne à décentraliser certains de ses services vers d'autres quartiers comme Beaulieu ou la rue de Genève à Evere.

Cette politique, fixée en 2003[7], tient compte du fait que la concentration des bâtiments des Institutions dans le quartier européen contribue à l'augmentation des prix en raison de l'accroissement de la demande d'immeubles et d'une réduction du parc disponible dans cette zone, en particulier depuis l'emménagement de la Commission au Berlaymont. Même si la politique de décentralisation partielle à Bruxelles arrêtée par la Commission en 2003 a permis d'éviter que les prix dans le Quartier européen continuent à augmenter, ce quartier demeure néanmoins l'un des plus chers de la capitale. En 2007 le loyer le plus élevé a atteint 295 euro/ m² tandis que le loyer moyen s'est élevé à 196 euros/ m² par an.

La Cour des Comptes a reproché récemment aux Institutions européennes un recours très fréquent aux procédures négociées plutôt qu'à la mise en concurrence, ce qui n'aurait pas permis de garantir l'obtention des meilleurs prix. Qu'en est-il pour la Commission?

La Commission applique strictement le Règlement financier pour la prise en occupation d'immeubles existants (achat ou location). En l'espèce, l'article 91 du Règlement financier [8](RF) et l'article 126 h des Modalités d'exécution[9] prévoit le recours à la procédure négociée.

A titre informatif, les prix négociés par la Commission ces deux dernières années ont connu une baisse de l'ordre de 32% par rapport à la période 1999-2004.

Comment expliquer que la Commission n'a procédé jusqu'à présent que par procédure négociée pour l'achat ou la location de bâtiments existants?

Pour la prise en occupation de bâtiments existants (achat ou location) c'est la procédure prévue par le règlement financier qui fait sens. En effet, pour les marchés immobiliers, la directive 2004/18/CE du Parlement et du Conseil[10] stipule que : "Dans le cadre des services, les marchés relatifs à l'acquisition ou à la location de biens immeubles ou à des droits sur ces biens présentent des caractéristiques particulières qui rendent inadéquate l'application de règles de passation des marchés publics."

La remarque de la Cour relative aux procédures négociées se réfère à la construction et à la rénovation d'immeubles. Pour ces marchés de travaux (régis dans les Etats membres par ladite directive 2004/18/CE), la Commission recourt bien aux appels d'offre dans le cas où elle est propriétaire du terrain. Il y a lieu de souligner qu'à ce jour, la Commission n'a pas réalisé d'opérations de construction d'immeubles ; ses travaux de rénovation ont tous été réalisés sur base de contrats conclus suivant les règles des directives applicables aux marchés publics.

En quoi consiste la nouvelle méthodologie définie par la Communication de la Commission pour accroître la transparence et, partant, la concurrence dans le domaine des procédures de location et d'achat immobiliers, conformément au souhait exprimé par la Cour des Comptes européenne ?

La Commission améliore les procédures existantes d'une part, en incluant une prospection systématique du marché par la publication d'appels à propositions et, d'autre part, en structurant et en clarifiant les procédures internes à la Commission. La nouvelle méthodologie précise les phases de la procédure relatives à la prospection et à la négociation d'immeubles. Elle repose sur : (1) une meilleure information du marché, grâce à la publication annuelle d'une estimation des besoins de la Commission pour l'année en cours et pour les quatre années suivantes ; (2) une concurrence accrue entre les acteurs du marché, par la publication systématique[11] des besoins spécifiques pour tout nouveau projet immobilier et par l'instauration du principe de négociation systématique des conditions financières avec plusieurs soumissionnaires à la fois ; (3) une transparence accrue de la procédure, notamment par la publication systématique des éléments essentiels de chaque projet ; et (4) une coopération accrue entre les services concernés de la Commission grâce à la mise en place d'un comité multidisciplinaire, le Comité immobilier.

Cela signifie-t-il que la Commission ne recourra plus à la procédure négociée?

La Commission garde la possibilité de décider d'appliquer la procédure négociée, en partie ou en totalité. Le recours à celle-ci pourra être justifié, par exemple dans le cas de la prise en occupation d'un immeuble en urgence, la prolongation d'un bail existant ou la prise en occupation d'un immeuble spécifique mitoyen à un immeuble déjà occupé par la Commission. Dans ce cas, la Commission pourrait décider d'entamer une négociation sur base de la procédure négociée.

Les différentes Institutions européennes se coordonnent-elles dans le domaine de la politique immobilière afin de planifier leurs besoins? Quelles sont les instances de cette coopération?

A Bruxelles  et à Luxembourg la coopération dans les domaines afférents à la politique immobilière a lieu dans le cadre de groupes  de travail spécifiques. Leur objectif principal est de coordonner l’action des Institutions sises  sur les sites respectifs afin de réaliser, dans toute la mesure du possible, des économies d’échelle.  Ces groupes ont également pour vocation de coordonner l’approche des Institutions vis-à-vis des autorités  nationales. Dans ce contexte, ils permettent un échange utile d’information sur les objectifs de chaque Institution en matière immobilière, permettant d’anticiper sur les mouvements du marché. Ils ont la responsabilité du développement de propositions politiques soumises au groupe interinstitutionnel des secrétaires généraux à Bruxelles et des Chefs d'Administration à Luxembourg.

La Commission favorise la coopération interinstitutionnelle : dans la Décision de la Commission portant création des Offices OIB et OIL, la Commission a explicitement manifesté sa volonté de faire évoluer ces deux Offices vers des structures interinstitutionnelles.

La Cour des Comptes a considéré que la coopération entre les différentes institutions européennes était insuffisante: pourquoi? Comptez vous y remédier et comment?

La Cour des Comptes prône une plus grande coopération en amont, notamment afin de réaliser des économies d'échelle. Les institutions européennes, jusqu'ici, ont plutôt exprimé le souhait de demeurer entièrement libres de leurs décisions en matière immobilière compte tenu de leurs différences de taille et de besoins. Ceci dit, la Commission fournit déjà ses services aux autres Institutions européennes, lesquelles en sont majoritairement satisfaites. La Commission demeure ouverte à toute discussion sur d'éventuelles pistes de coopération, dans un cadre qui permette de bien définir les rôles, les responsabilités et les avantages pour chaque Institution concernée.

Quel est le cadre des relations avec les autorités belges en matière immobilière?

Une "Task-Force EU-Belgique" a été créée en septembre 2005 pour discuter de l'ensemble des sujets d'intérêt commun aux autorités belges et à la Commission européenne. Présidée par un membre du Cabinet du Vice-Président en charge de l'administration et en étroite coopération avec le Cabinet du Président, elle se réunit de manière régulière. La Belgique y est représentée, au niveau fédéral, par un représentant nommé par le Premier ministre, ainsi que par un représentant nommé par le Ministre-Président de la Région de Bruxelles-Capitale.

Quel est l'impact de la législation belge sur la politique immobilière de la Commission?

La législation belge a un grand impact sur la politique immobilière belge : tout bâtiment acheté ou loué par la Commission est l'objet d'un permis de bâtir délivré en bonne et due forme. La Commission respecte pleinement la législation belge et ne dispose pas de dérogations. Les dispositions législatives, par exemple en matière de ratio m² de bureaux/ emplacements de parking, ou en matière de qualité de l'air ambiant, s'imposent pleinement à la Commission.


[1] Droit réel : droit (vente, usufruit, emphytéose) détenu sur un bien immeuble (bâtiment ou terrain). A noter : un bail n'est pas considéré comme un droit réel mais comme un service. Nombre d'impôts fonciers (précompte immobilier, taxes régionales) sont prélevés auprès du détenteur du droit réel plutôt que sur le propriétaire.

[2] Usufruit: droit d'utiliser un bâtiment (dans le cas présent) sans modifier sa substance et de bénéficier de ses "fruits" (c'est-à-dire le louer). L'utilisateur (l'usufruitier) a davantage de droits qu'un locataire et donc aussi davantage d'obligations en matière de travaux de réparation.

[3] Emphytéose: droit de jouir d'un terrain ou d'un bâtiment en échange d'un loyer et pour une période de temps déterminée (en vertu de la législation belge, 27 ans minimum et 99 ans maximum). Le propriétaire n'a pratiquement aucune obligation de réparer ou d'entretenir le bâtiment. Ce droit peut être assorti d'une option d'achat, qui, si elle est exercée, confère le droit de propriété intégral (on parle alors d'"emphytéose acquisitive").

[4] OIB est également chargé de la gestion des infrastructures sociales ainsi que des services de reproduction, de courrier, du transport et de la mobilité.

[5] Journal officiel n° L 152 du 13/07/1967.

[6] Dont 850 pour la Roumanie et la Bulgarie.

[7] (COM (2003) 755).

[8] Règlement (CE, EURATOM) No 1995/2006 du Conseil du 13 décembre 2006 (JO L 390 du 30.12.2006)

[9] Règlement (CE, EURATOM) No 478/2007 de la Commission du 23 avril 2007 (JO L 111 du 28.4.2007)

[10] Directive 2004/18/CE du Parlement européen et du Conseil du 31 mars 2004 relative à la coordination des procédures de passation des marchés publics de travaux, de fournitures et de services (JO L 134 du 30.4.2004)

[11] au Journal officiel de l'UE et sur les sites web pertinents de la Commission.


Side Bar