Stanovanjsko posojilo omogoča nakup hiše ali stanovanja. Stanovanjska posojila ponujajo banke, gradbena podjetja ali drugi posojilodajalci in se pogosto zavarujejo z nepremičnino.
Stanovanjsko posojilo ima pogosto nižjo obrestno mero ter daljše obdobje odplačevanja kredita kot potrošniški krediti. Vendar lahko posojilodajalec zaseže vaše stanovanje ali hišo in ga proda, da bi odplačal posojilo, če ne izpolnite obveznosti odplačevanja in je vaše stanovanjsko posojilo zavarovano s hipoteko na nepremičnino.
Banke lahko sprejmejo ali zavrnejo vašo prošnjo za stanovanjsko posojilo. Preden vam ponudijo posojilo, mora posojilodajalec oceniti vašo kreditno sposobnost, torej ali boste dejansko sposobni kredit odplačati.
Praviloma lahko stanovanjsko posojilo dobite tudi pri posojilodajalcih s sedežem v drugih državah EU. Vendar lahko vaša država prebivališča, kraj, kjer delate, in lokacija vaše nepremičnine vplivajo na to, kako bo posojilodajalec ocenil vašo prošnjo.
Zato je bistveno, da razumete, kako bo ocenjena vaša kreditna sposobnost.
Ocena kreditne sposobnosti
Preden se posojilodajalec odloči, da vam odobri posojilo, mora oceniti vašo kreditno sposobnost. Oceno pripravi na podlagi različnih meril, pri tem upošteva tudi:
- vaše finančno stanje (sredstva, dolgove itd.)
- vrednost nepremičnine, s katero se posojilo zavaruje
Zato bo od vas zahteval dokazilo o vašem dohodku, da bo lahko preveril, ali ste sposobni odplačati posojilo.
Posojilodajalec vam lahko ponudi hipotekarni stanovanjski kredit, samo če ugotovi, da ste po vsej verjetnosti sposobni odplačati posojilo.
Posojilodajalci pogosto nočejo odobriti stanovanjskega kredita za nepremičnino, ki se nahaja v drugi državi, ali osebam, ki imajo vir dohodka ali stalno prebivališče zunaj države, v kateri ima banka sedež. Vendar ne smejo diskriminirati med državljani EU samo na podlagi državljanstva.
Če menite, da je bilo ravnanje banke diskriminatorno:
- se lahko obrnete na banko (njen oddelek za pritožbe) in zahtevate uradno pisno obrazložitev, zakaj so vam zavrnili posojilo
- če je zavrnitev zgolj na podlagi vašega državljanstva, se za nasvet in pomoč obrnite na mrežo za reševanje finančnih sporov FIN-NET , ki posreduje v čezmejnih sporih med potrošniki in ponudniki finančnih storitev, denimo bankami
Ključne informacije za oceno in primerjavo ponudb
Preden sprejmete odločitev o stanovanjskem posojilu, je dobro primerjati ponudbe različnih posojilodajalcev. Ko vam posojilodajalec predloži zavezujočo ponudbo, vam mora hkrati tudi priložiti evropski standardni informativni list (ESIS). Ta standardni dokument omogoča najboljši pregled pogojev stanovanjskega kredita, ki so vam ga ponudili.
Evropski informativni list zagotavlja naslednje informacije:
- znesek posojila
- trajanje posojila
- vrsta obrestne mere
- skupni znesek vračila
- efektivna obrestna mera (EOM): en sam podatek, ki predstavlja vse stroške kredita, izražen kot letna odstotna stopnja. Efektivna obrestna mera se navede za lažjo primerjavo z drugimi ponudbami
- vse stroške, ki jih je treba plačati z rednim odplačevanjem ali enkratnim plačilom
- število, pogostost in višino obrokov
- informacije o pogojih predčasnega odplačila in stroških, ki jih boste morali plačati, če se odločite za predčasno odplačilo kredita
- če najemate posojilo v tuji valuti: kako lahko morebitni učinki spremembe menjalnega tečaja vplivajo na vaš stanovanjski kredit
Z evropskim standardnim informativnim listom lahko tudi primerjate ponudbe različnih posojilodajalcev in izberete tistega, ki vam najbolj ustreza. Če od posojilodajalca tega obrazca niste prejeli, ga lahko zahtevate.
Najmanj 7 dni za preučitev ponudbe ali odstop od pogodbe
Po pravilih EU vam mora posojilodajalec ali kreditni posrednik dati na voljo najmanj 7 dni za oceno ponudbe; po nacionalnem pravu boste v nekaterih državah imeli na voljo več časa.
Glede na državo, v kateri ste zaprosili za posojilo, je to lahko:
- obdobje za razmislek, ali vam ponudba ustreza
- obdobje, v katerem lahko odstopite od pogodbe o sklenitvi posojila, ki ste jo že podpisali
- kombinacija obojega
Predčasno odplačilo stanovanjskega posojila
Običajno lahko svoj dolg predčasno odplačate delno ali v celoti. S tem se izognete plačilu obresti za preostali dolg ali najamete boljše stanovanjsko posojilo, tudi od drugega posojilodajalca.
Nacionalni predpisi določajo, ali vam pri predčasnem odplačilu stanovanjskega posojila posojilodajalec lahko zaračuna nadomestilo.
Tako nadomestilo praviloma ne sme biti večje od finančne izgube posojilodajalca.
Zavarovanje stanovanjskega kredita, druge storitve
Zavarovanje stanovanjskega kredita je pomembno, kadar zaradi okoliščin ne morete odplačati dolga, denimo v primeru smrti, bolezni ali izgube zaposlitve.
Posojilodajalci lahko zahtevajo, da stanovanjsko posojilo zavarujete.
Lahko vam skupaj s pogodbo o najetju stanovanjskega kredita predlagajo tudi zavarovalno polico, vendar to ne sme biti pogoj za pridobitev kredita.
Vedno lahko poiščete boljše pogoje pri drugih zavarovalnicah, če je le raven jamstva, ki ga ponujajo, enakovredna jamstvu, ki ga zahteva posojilodajalec.
Vendar lahko posojilodajalec zahteva, da pri njem odprete plačilni ali hranilni račun, s katerega boste odplačevali posojilo.