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Actualização : 30/03/2016

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Empréstimos hipotecários

Um empréstimo hipotecário permite-lhe comprar uma casa. Os empréstimos hipotecários são oferecidos por bancos, sociedades imobiliárias ou outras entidades e, regra geral, são garantidos por uma hipoteca que incide sobre o seu imóvel.

Quando comparado com o crédito ao consumidor, um empréstimo hipotecário tem geralmente uma taxa de juro mais baixa e um período de resgate mais longo. No entanto, se não cumprir as suas obrigações de reembolso e o crédito hipotecário tiver sido garantido por uma hipoteca que incide sobre o seu imóvel, o credor pode ficar com o este último e vendê-lo para pagar o empréstimo.

Os bancos são livres de aceitar ou não o seu pedido de empréstimo. Antes de lhe oferecer um empréstimo, a entidade de crédito deve avaliar a sua solvabilidade, ou seja, verificar se dispõe de meios para pagar o dito empréstimo.

Em princípio, também pode pedir um empréstimo a entidades de crédito estabelecidas noutro país da UE. No entanto, o seu país de residência, o país onde trabalha ou o país onde o imóvel está localizado pode influenciar a forma como a entidade de crédito avalia o seu pedido.

Por conseguinte, é fundamental perceber como é que a sua solvabilidade é avaliada.

Verificação da solvabilidade

Antes de lhe conceder um empréstimo, o credor deve avaliar a sua solvabilidade. Esta avaliação é feita com base em numa série de critérios, incluindo:

  • a sua situação financeira (ativos, dívidas, etc.)
  • o valor do imóvel bem contra o qual o empréstimo é garantido

Por conseguinte, ser-lhe-á pedido que revele os seus rendimentos por forma a que a entidade de crédito possa verificar se tem capacidade para reembolsar o empréstimo.

A entidade de crédito apenas lhe pode oferecer um crédito hipotecário se a verificação mostrar que está em condições de o reembolsar.

É frequente as entidades de crédito recusarem a concessão de empréstimos para imóveis situados noutro país ou a pessoas cuja fonte de rendimentos ou local de residência não se situa no país onde estão estabelecidas. Contudo, não podem tratar diferentemente cidadãos da UE exclusivamente com base na nacionalidade dos mesmos.

Se considera que foi objeto de discriminação por parte do banco com base na sua nacionalidade, pode:

  • contactar o banco (serviço de contencioso) a fim de obter uma declaração oficial por escrito indicando as razões da recusa
  • se a recusa tiver por razão unicamente a sua nacionalidade, pedir aconselhamento e ajuda à FIN-NET English (Rede de Resolução de Litígios Financeiros), que serve de mediadora em conflitos transfronteiras entre consumidores e prestadores de serviços financeiros, como os bancos

Informações fundamentais para avaliar e comparar ofertas

Antes de tomar uma decisão sobre um empréstimo hipotecário, convém comparar ofertas de diferentes entidades de crédito. Quando faz uma oferta vinculativa, a entidade de crédito também tem de lhe entregar a Ficha Europeia de Informação Normalizada (FEIN). Este documento normalizado foi concebido para lhe dar a melhor ideia geral possível das condições do crédito hipotecário que lhe é oferecido.

A FEIN contém as seguintes informações:

  • montante do empréstimo
  • duração do empréstimo
  • tipo de taxa de juro
  • montante total a reembolsar
  • taxa anual de encargos efetiva global (TAEG): um valor único correspondente ao custo total do empréstimo, expresso sob a forma de uma percentagem anual; indicada para o ajudar a comparar diferentes propostas
  • eventuais custos a pagar, seja de uma única vez ou em várias vezes
  • o número, a frequência e o montante das prestações de reembolso
  • informações sobre as condições do pagamento antecipado e os encargos pelos quais seria responsável caso decidisse reembolsar a totalidade do empréstimo
  • se contrair um empréstimo em moeda estrangeira: exemplos que expliquem o potencial efeito das alterações da taxa de câmbio no crédito hipotecário

A FEIN também lhe permite comparar ofertas diferentes e escolher a que mais lhe convém. Se a entidade de crédito não lhe entregou a FEIN, pode pedir-lha.

Período mínimo de sete dias para ponderar uma oferta e retirar-se

Ao abrigo da legislação europeia, a entidade de crédito ou o intermediário tem de lhe dar, pelo menos, sete dias para avaliar a oferta, embora em alguns países da UE o período previsto na legislação nacional seja mais longo.

Consoante o país onde pede o empréstimo, este período pode ser:

  • um período de reflexão durante o qual pode avaliar se a oferta lhe convém
  • um período durante o qual se pode retirar do acordo de crédito que já assinou
  • uma combinação dos dois

Pagamento antecipado do empréstimo hipotecário

Regra geral, pode reembolsar antecipadamente a sua dívida em parte ou na totalidade, o que lhe permite deixar de pagar os juros relativos ao montante ainda em dívida ou conseguir uma oferta de crédito hipotecário mais favorável, nomeadamente junto de outra entidade de crédito.

Neste caso, a legislação nacional determina se a entidade de crédito lhe pode pedir para pagar uma penalização por reembolsar o crédito hipotecário mais cedo do que o previsto.

Se for caso disso, essa penalização não deve exceder a perda financeira de entidade de crédito.

Seguros de crédito hipotecário e outros serviços

O seguro de crédito hipotecário intervém se for confrontado com circunstâncias que o impeçam de reembolsar a sua dívida, por exemplo, em caso de morte, doença ou perda de emprego.

A entidade de crédito pode exigir que subscreva um seguro para garantir o crédito hipotecário.

Embora lhe possa propor ela própria um seguro em conjunto com o crédito hipotecário, a subscrição do mesmo não pode ser considerada uma condição para a obtenção do crédito hipotecário.

É sempre livre de procurar melhores condições junto de outros seguradores, na medida em que o nível de garantia proporcionado pelos diferentes seguros seja equivalente ao exigido pela entidade de crédito.

A entidade de crédito pode, contudo, obrigá-lo a abrir uma conta corrente ou de poupança junto da mesma, a partir da qual pagará o empréstimo.

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Neste caso, os 28 Estados-Membros da UE, mais a Islândia, o Liechtenstein e a Noruega

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