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MEMO/08/647

Bruxelles, le 22 octobre 2008

Questions et réponses sur la multipropriété en temps partagé et les produits de vacances à long terme

Qu’est-ce que la multipropriété (time share)?

Il s’agit du droit de passer un certain temps (c’est-à-dire une ou plusieurs semaines) dans un logement de vacances à un moment déterminé de l’année, sur une période de trois ans ou plus. Les vacances en temps partagé sont très populaires dans de nombreux pays de l’Union européenne. Ainsi, le Royaume-Uni, la Suède, l’Allemagne, l’Italie et l’Espagne sont parmi les pays qui comptent le plus grand nombre de consommateurs investissant dans des vacances en multipropriété.

En Espagne, au Portugal, en Allemagne, en Italie et en France, le secteur de la multipropriété est florissant. Dans des pays comme la République tchèque, la Hongrie et la Pologne, ce marché attire un nombre croissant de consommateurs.

La directive de 1994 actuellement en vigueur protège les intérêts des consommateurs:

  • en donnant aux acheteurs le droit d’être informés par des brochures avant de signer un contrat;
  • en tentant d’empêcher «les ventes forcées» grâce à une période de réflexion (droit de rétractation) d’au moins dix jours;
  • en interdisant aux opérateurs de réclamer le paiement d’une avance pendant le délai de réflexion.

Quels sont les droits dont jouissent actuellement les consommateurs en matière de contrats d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers ?

Selon la directive de 1994 sur l’utilisation à temps partiel de biens immobiliers, tous les États membres doivent accorder aux acheteurs concernés les droits et garanties suivants :

  • l’acheteur doit pouvoir disposer d’une période de réflexion de dix jours à compter de la date de signature du contrat ; pendant cette période, il a le droit de résilier ce contrat sans explications et sans frais, exception faite des frais légaux éventuellement prévus par la législation nationale ;
  • il est strictement défendu au vendeur de demander des arrhes à l’acheteur pendant la période de réflexion ;
  • le vendeur doit fournir une brochure à l’acheteur si ce dernier le souhaite ; cette brochure doit contenir des informations sur le bien utilisé à temps partiel ; pour ce qui est de la langue de la brochure, l’acheteur doit pouvoir choisir entre la langue du pays dont il est ressortissant et celle du pays où est situé le bien ;
  • le consommateur doit également pouvoir choisir la langue dans laquelle le contrat est rédigé; le vendeur doit remettre à l’acheteur un contrat écrit ;
  • lorsque le vendeur fournit à l’acheteur, directement ou indirectement, un contrat de crédit destiné à l’acquisition du droit d’utilisation à temps partiel du bien immobilier concerné, ce contrat doit être automatiquement résilié si l’acheteur exerce son droit de rétractation durant la période de réflexion.

Cependant, ces droits ne peuvent s’exercer que si le contrat porte sur un hébergement dans un bien immobilier (bien foncier) à raison d’une ou de plusieurs semaines par an pendant une période égale ou supérieure à trois ans. En outre, ce sont là les normes minimales fixées par la directive ; il est loisible aux États membres de les compléter par d’autres dispositions inscrites dans la législation nationale.

Quel est le poids du secteur de la multipropriété dans l’économie européenne?

Certains chiffres relatifs à la place de la multipropriété dans l’économie européenne peuvent donner une idée de l’importance de ce secteur pour l’Union. Selon de récentes données du secteur, quelque 1 500 biens immobiliers sont concernés, qui font l’objet chaque année de 85 000 droits d’utilisation à temps partiel. Dans l’Union, le nombre de ces droits augmente d’environ 2 % par an, selon une estimation datant de 2005.

Cette activité donne lieu à un chiffre d’affaires global de 10,5 milliards d’euros, dont 4,2 milliards rien que pour l’Espagne; par ailleurs, elle occupe 40 000 personnes à travers tout le territoire communautaire. Grâce aux mesures correctrices prises par l'Union européenne dans cette nouvelle directive, ces chiffres devraient encore augmenter dans les années à venir.

Quel est le problème posé par certains produits apparus sur le marché depuis l’adoption de la directive de 1994 ?

Depuis 1994, un certain nombre de produits échappant à la portée de la directive en vigueur sont apparus sur le marché.

Les consommateurs qui les achètent ne bénéficient donc pas des mêmes droits et garanties. Par exemple, ils ne disposent pas d’un droit de rétractation et le versement d’avances sur l’achat de tels produits n’est pas interdit.

Quels sont ces nouveaux produits ?

Il s’agit, entre autres, des « simili-produits de multipropriété » et des clubs de vacances à prix réduits. D’autres transactions, qui sont liées à la multipropriété en temps partagé mais qui ne sont pas visées par la directive de 1994, sont la revente et l’échange.

Qu’entend-on par « simili-produits de multipropriété » ?

Ils sont, d’un point de vue économique, équivalents aux produits de multipropriété proprement dits, mais ils sont conçus de manière à ne pas être englobés dans la définition légale de la directive. Exemple : les contrats qui prévoient des séjours répétés dans un logement de vacances mais qui sont d’une durée inférieure à trois ans, ceux qui portent sur des séjours de moins d’une semaine, ou encore, ceux qui concernent un hébergement à bord d’un bateau ou dans une caravane (c’est-à-dire, des biens mobiliers) plutôt que dans un logement immobilier.

Qu’est-ce qu’un club de vacances à tarif préférentiel?

Pour s’affilier à ce genre de clubs, les consommateurs doivent actuellement acquitter un droit d’entrée substantiel; ils ont alors accès à un système qui leur permet de réserver des hébergements, des billets d’avion, des véhicules de location et d’autres services à prix réduit. Au moment du démarchage, ils se voient fréquemment promettre des vols à bon marché ou des ristournes de 70 % ou plus à valoir sur des séjours dans des hôtels de luxe, mais, en fin de compte, bon nombre d’entre eux sont déçus, car les remises ne correspondent pas à leurs attentes et les destinations les plus intéressantes sont bien moins nombreuses que les candidats au départ.

La nouvelle directive régira les «produits de vacances à long terme»: il s’agit là d’un terme juridique qui désigne de nombreux types de produits contractuels actuellement proposés sur le marché: clubs de vacances à tarif préférentiel, clubs de voyages internationaux ou encore clubs d’échange de vacances. Certains portent parfois des noms tels que «Bourse d’échange de vacances de rêve».

Les consommateurs qui achèteront des produits de vacances à long terme – quel que soit le nom de ces produits – auront désormais les mêmes droits.

La nouvelle directive visera ces produits et le consommateur bénéficiera, par exemple, d’un droit de rétractation qu’il pourra exercer dans un délai de quatorze jours. Elle permettra également aux consommateurs de ne plus devoir verser intégralement une somme conséquente à l’inscription, mais de répartir leur paiement en versements annuels. Les consommateurs auront également la possibilité d’annuler leur inscription avant chaque versement annuel.

Pourquoi la nouvelle réglementation proposée porte-t-elle aussi sur la revente?

Les contrats de courtage en vue de la revente ne sont pas pris en considération dans la directive de 1994, mais ils suscitent de nombreuses plaintes de la part des consommateurs. Les détenteurs d’un titre de multipropriété font souvent l’objet de sollicitations de la part d’intermédiaires qui leur offrent de revendre leur titre pour un bon prix. Si le consommateur souhaite effectivement revendre son titre, l’intermédiaire peut demander une commission (sous la forme d’un pourcentage ou d’un forfait pouvant aller de 500 à 3 000 euros). Beaucoup de consommateurs rapportent qu’une fois cette commission versée, l’intermédiaire disparaît ou ne parvient pas à conclure la vente. Dans un cas comme dans l’autre, ils n’ont aucun moyen de récupérer leur argent.

La nouvelle directive englobe les contrats de courtage, autrement dit, les contrats entre le consommateur qui revend sa multipropriété et l’intermédiaire qui se charge de la revendre. Désormais, le second sera tenu de fournir au premier – et dans la langue de celui-ci – des informations précontractuelles de qualité, le paiement d’avances sera interdit et le vendeur disposera d’une période de réflexion.

Pourquoi est-il nécessaire de réglementer l’échange de droits d’utilisation ?

Si le bien faisant l’objet d’un droit d’utilisation à temps partiel est inscrit dans un système d’échange, les détenteurs du droit peuvent s’affilier à ce système à titre onéreux. Les membres du système « déposent » leur semaine dans un fonds commun et cherchent à l’échanger contre l’une des semaines « déposées » par d’autres membres dans le monde entier. À l’heure actuelle, les règles élémentaires en matière d’information, l’interdiction du versement d’arrhes et l’observation d’une période de réflexion ne s’appliquent pas à ces systèmes.

Il y a moins de plaintes au sujet de l’échange que de la revente, mais elles portent avant tout sur la pratique de la « survente » : les consommateurs constatent en effet que les possibilités sont plus limitées qu’ils ne l’escomptaient. Dès lors que près de 80 % des acquéreurs d’un droit d’utilisation à temps partiel justifient leur décision par la gamme des destinations disponibles, il est essentiel de veiller à ce que les consommateurs soient convenablement informés avant d’opérer un choix. Il est tout aussi essentiel de leur garantir le droit de se retirer de tels systèmes.

Une bonne part des problèmes posés par le droit d’utilisation à temps partiel sont dus à des escroqueries ou tentatives d’escroquerie. Ne conviendrait-il pas de les résoudre par une meilleure application des règles existantes, plutôt que par l’extension de celles-ci ?

Certaines pratiques constatées dans ce domaine sont carrément assimilables à de l’escroquerie et relèvent de l’action de la police, du droit civil et de la répression pénale. Mais nous devons offrir à la majorité des opérateurs, qui entendent agir dans le respect des règles et en toute légitimité, des conditions de concurrence équitables. Ceux qui proposent des produits analogues ou associés à un droit d’utilisation à temps partiel doivent être assujettis aux mêmes règles et leurs clients doivent bénéficier des mêmes garanties.

Pourquoi avons-nous besoin d’une nouvelle réglementation, quand les instances du secteur concerné – l’Organisation for Timeshare in Europe – ont élaboré un code de conduite ?

La Commission apprécie à leur juste valeur des initiatives d’autoréglementation telles que le code de conduite de l’Organisation for Timeshare in Europe. Toutefois, ce genre de code ne s’applique qu’aux opérateurs qui y adhèrent, ce qui n’est malheureusement pas le cas d’une grande partie du secteur, dont de multiples clubs de vacances à prix réduit.

Quel est le rapport entre la proposition de directive sur les droits contractuels des consommateurs et la directive sur la multipropriété?

La proposition de directive sur les droits contractuels des consommateurs constitue une refonte de quatre directives existantes en un acte unique: la directive sur la vente à distance, la directive sur le démarchage à domicile, la directive sur la vente et les garanties des biens de consommation, et la directive sur les clauses abusives dans les contrats. Ce nouveau texte créera un ensemble de règles concernant des questions horizontales communes aux quatre directives. La directive sur les droits contractuels des consommateurs ne s’appliquera à la multipropriété qu’en ce qui concerne les clauses abusives figurant dans les contrats. Toute clause particulière d’un contrat de multipropriété considérée comme abusive pour le consommateur pourra être frappée de nullité en vertu de la directive proposée. En ce qui concerne les questions horizontales, telles que le droit de rétractation, ce sont les dispositions spécifiques de la directive sur la multipropriété qui s’appliqueront. Ces dernières sont toutefois très similaires aux prescriptions de la proposition de directive sur les droits contractuels des consommateurs.

Quelques cas [rapportés par des centres européens des consommateurs (CEC), sauf indication contraire]

Consommateurs français

Ces deux consommateurs ont été démarchés en juillet 2006 par une société sise au Portugal, qui leur proposait de racheter leurs semaines de multipropriété en temps partagé. Ils ont pris l’avion pour Lisbonne le 18 octobre 2006. Après plusieurs heures de négociation, ils ont signé un contrat avec la société en question. Ils ont versé un premier montant de 1 887 euros, avant de s’acquitter de prétendus frais administratifs (7 648 euros). Il leur a été promis qu’ils percevraient 17 450 euros dans un délai de six mois. Depuis lors, ils sont sans nouvelles de la société.

Consommateurs allemands

Ces consommateurs ont été démarchés dans la rue, en Grèce, et ont reçu un billet de loterie à gratter. Apparemment, ils ont gagné le gros lot et ont été invités à le retirer dans un « bureau de tourisme » où ils ont été conduits en taxi. Après une longue conversation avec un représentant allemand de la société, ils ont assisté à une séance d’information et visité un complexe hôtelier. À l’issue de la visite, ils ont eu une nouvelle conversation avec le « représentant principal » et se sont vu proposer un forfait de vacances consistant en un hébergement de cinq semaines (pour quatre personnes) au prix de 4 950 euros. Il leur a été précisé que, s’ils réglaient immédiatement, il leur serait offert une semaine supplémentaire en Crète. Ils ont décliné la proposition mais ont été persuadés d’acquérir un forfait à l’essai pour 2 950 euros. Ils ont signé les documents et payé une avance de 750 euros par carte de crédit. La durée de la période pendant laquelle ils peuvent prendre les trois semaines de leur forfait est de trente-cinq mois. Une fois rentrés chez eux, ils ont souhaité résilier le contrat.

Portugal

Un consommateur a acquis un droit d’utilisation d’un bien immobilier en temps partagé pour une semaine auprès d’une société sise dans l’Algarve, après avoir été démarché dans la rue par les agents commerciaux d’une autre société de revente de tels droits. Le prix demandé était de 10 125,39 euros, et le consommateur a versé une avance d’un montant de 2 493,99 euros. Il est interdit de demander le paiement d’une avance de ce genre. Le consommateur a également payé d’avance les frais d’entretien, pour un montant total de 4 338,10 euros.

Le contrat ne mentionnait pas de période de réflexion. À la signature, il a été garanti au consommateur que cet investissement prendrait de la valeur ; on lui a également promis qu’il pourrait le revendre quand il le voudrait.

Le consommateur n’a jamais utilisé son droit.

Un organisme DAR (dispositifs alternatifs de règlement des litiges) a voulu prendre contact avec la société au nom du consommateur, mais il n’a jamais reçu de réponse.

Jusqu’à la fin de l’année 2003, cet organisme a pu régler à l’amiable avec la société en question divers litiges concernant le remboursement de consommateurs mais, depuis 2004, la société ne répond plus aux tentatives de médiation. Ce cas et quinze autres ont été signalés à l’autorité nationale compétente, à savoir : l’Autoridade da Segurança Alimentar e Económica (ASAE).

Durant les trois années écoulées, le CEC du Portugal a été saisi de vingt-cinq dossiers ouverts contre cette société et a signalé tous les cas à l’ASAE.

Consommateurs suédois

Ces consommateurs ont signé un contrat avec un club de vacances à prix réduits le 1er novembre 2006. À la signature, ils ont versé 5 700 euros.

Le contrat mentionnait une période de réflexion d’une semaine. Si les consommateurs souhaitaient exercer leur droit de rétractation pendant cette période, ils devraient s’acquitter de frais administratifs d’un montant de 1 250 euros.

Les consommateurs ont effectivement décidé de résilier le contrat et, le 5 novembre – autrement dit, pendant la période de réflexion –, ils ont adressé à la société une lettre dans laquelle ils lui faisaient part de leur intention et demandaient à être remboursés.

La société leur a répondu le 22 novembre ; elle confirmait réception de leur résiliation et leur annonçait le remboursement d’une somme de 4 450 euros, (5 700 – 1 250). Entre novembre 2006 et février 2007, les consommateurs ont adressé à la société quatre autres lettres pour réclamer leur argent, mais en vain jusqu’ici.

Le CEC de Suède estime que les consommateurs ont résilié le contrat dans les formes requises et qu’ils ont donc parfaitement le droit de réclamer le remboursement de la somme payée à la signature. Quant au montant de 1 250 euros, il est démesuré pour des frais administratifs.

Consommateurs italiens

Il s’agit de deux consommateurs qui possédaient déjà un droit d’utilisation d’un bien immobilier à temps partiel au Kenya. Au cours d’un « séjour de vacances de bienvenue » en Espagne, ils se sont vu offrir, pendant une réunion obligatoire, la possibilité d’acquérir un quota d’utilisation supplémentaire de l’endroit où ils résidaient en payant un supplément et en signant simultanément une procuration pour la revente de leur droit d’utilisation à la société sise au Kenya (en réalité, les frais d’entretien restaient à leur charge jusqu’à ce que la vente soit conclue, malgré l’échange qui avait eu lieu). Dans un premier temps, les consommateurs ont accepté, puis ont changé d’avis pendant la période de réflexion. Ils ont alors été démarchés une nouvelle fois par la société, qui a tenté de les convaincre de procéder à l’achat. Face à leur refus, la société leur a promis un remboursement intégral (plus de 2 450 euros). Cependant, ils n’ont jamais récupéré cette somme... Les faits remontent à 2004.

Consommateurs britanniques

En 2005, alors qu’ils étaient en vacances, deux Britanniques ont assisté à un exposé de trois heures sur la multipropriété en temps partagé et ont été persuadés de signer un contrat d’« essai » d’une durée de trois ans pour le prix de £ 3 495. À la suite d’un changement de situation professionnelle survenu dès leur retour, ils se sont vus dans l’impossibilité de conserver leur adhésion au club de multipropriété en temps partagé et ont immédiatement demandé par écrit la résiliation du contrat. La société a répondu que la demande leur était parvenue quatre jours après l’expiration de la période de réflexion. Or, à la signature du contrat, le couple n’avait jamais été informé de l’existence d’une telle période, qui n’était d’ailleurs pas mentionnée explicitement dans le contrat de vente.

Les consommateurs ont demandé conseil auprès de la Timeshare Consumers Association et de l’Organisation for Timeshare, mais sans obtenir de résultat positif jusqu’ici.

On constate en l’occurrence pIusieurs infractions à la directive de 1994 : des méthodes de vente agressives ont été utilisées et les informations fournies aux acheteurs n’étaient pas conformes aux dispositions légales. Les consommateurs n’ont su qu’après l’expiration de la période de réflexion qu’ils disposaient d’un droit de rétractation. Enfin, ils ont dû verser le montant demandé avant la fin de cette période.


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