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Acquérir des biens immobiliers dans un autre État membre

La libre circulation des capitaux en tant que liberté fondamentale inscrite dans les traités signifie bien plus qu'un simple échange de monnaie. La libre circulation des capitaux comprend, entre autres, le droit pour les citoyens et les entreprises d'acquérir des actions de sociétés installées dans un autre État membre ou bien d'acquérir des biens immobiliers tels qu'une résidence de vacances ou d'habitation. Alors qu'elle s'applique à tous les États membres de l'Union, lors de l'adhésion des nouveaux États, des périodes transitoires et quelques exceptions ont été négociées sur la libre circulation des capitaux. Ceci concerne dans une mesure très limitée l'acquisition de biens immobiliers ou de terres agricoles et de forêt dans des États spécifiques. Il est à souligner que la libre circulation des capitaux entre les États membres reste entièrement assurée.

ACTES

Traité d'adhésion de la République tchèque, de l'Estonie, de Chypre, de la Lettonie, de la Lituanie, de la Hongrie, de Malte, de la Pologne, de la Slovénie et de la Slovaquie signé le 16 avril 2003 à Athènes - Annexes V à XIV [Journal officiel L 236 du 23.09.2003]

Acte relatif aux conditions d'adhésion à l'Union européenne de la République tchèque, de la République d'Estonie, de la République de Chypre, de la République de Lettonie, de la République de Lituanie, de la République de Hongrie, de la République de Malte, de la République de Pologne, de la République de Slovénie et de la République slovaque, et aux adaptations des traités sur lesquels est fondée l'Union européenne - Protocole n° 6 relatif à l'acquisition de résidences secondaires à Malte [Journal officiel L 236 du 23.09.2003]

Traité entre le Royaume de Belgique, la République tchèque, le Royaume de Danemark, la République fédérale d'Allemagne, la République d'Estonie, la République hellénique, le Royaume d'Espagne, la République française, l'Irlande, la République italienne, la République de Chypre, la République de Lettonie, la République de Lituanie, le Grand-Duché de Luxembourg, la République de Hongrie, la République de Malte, le Royaume des Pays-Bas, la République d'Autriche, la République de Pologne, la République portugaise, la République de Slovénie, la République slovaque, la République de Finlande, le Royaume de Suède, le Royaume Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord (États membres de l'Union européenne) et la République de Bulgarie et la Roumanie, relatif à l'adhésion de la République de Bulgarie et de la Roumanie à l'Union européenne [Journal officiel L 157 du 21.06.2005]

Acte relatif aux conditions d'adhésion du Royaume de Norvège, de la République d'Autriche, de la République de Finlande et du Royaume de Suède et aux adaptations des traités sur lesquels est fondée l'Union européenne - protocole n° 2 sur les îles Åland [Journal officiel n° C 241 du 29.08.1994]

Traité sur l'Union européenne - protocole n° 1 sur l'acquisition des biens immobiliers au Danemark [Journal officiel n° C 191 du 29.07.1992]

SYNTHÈSE

L'article 56 du traité instituant les Communautés européennes inscrit la libre circulation des capitaux en tant que liberté fondamentale. Il vise à supprimer toutes les restrictions aux mouvements de capitaux pour que les citoyens européens puissent bénéficier pleinement des avantages du marché unique. Cependant, lors des adhésions successives de nouveaux États membres à la Communauté, des périodes transitoires d'une longueur variable en ce qui concerne la possibilité d'acquérir des biens immobiliers et/ou des terrains cultivés et zones de forêt dans un autre État membre ont été négociées. Il s'agit notamment des nouveaux États membres qui ont rejoint l'Union le 1er mai 2004 (Chypre, Estonie, Hongrie, Lettonie, Lituanie, Pologne, République tchèque, Slovaquie, Slovénie et Malte) ainsi que le 1er janvier 2007 (Bulgarie et Roumanie), mais également du Danemark et de la Finlande.

Les critères d'adhésion et les négociations

En effet, les négociations déterminent les conditions dans lesquelles chaque pays candidat deviendra membre de l'Union. Les États candidats doivent d'abord satisfaire aux critères de Copenhague, c'est-à-dire remplir les conditions politiques, économiques et juridiques suivantes :

  • être un État de droit démocratique: ils doivent être des démocraties à institutions stables, qui garantissent la primauté du droit et les droits de l'homme, ainsi que le respect et la protection des minorités;
  • avoir une économie de marché: les États souhaitant adhérer à l'Union doivent avoir une économie de marché viable et être capables de faire face à la pression concurrentielle et aux forces du marché à l'intérieur de l'Union;
  • avoir la capacité à assumer les obligations de l'adhésion: les candidats doivent notamment transposer l'acquis communautaire dans leur droit national et être capables de le mettre en Ĺ“uvre. L'acquis communautaire est le corps législatif de l'Union. Il se compose de toutes les règles, législation et politiques communes.

La capacité de l'Union à assimiler de nouveaux membres tout en maintenant l'élan de l'intégration européenne constitue également un élément important pris en compte lors de chaque adhésion.

Les négociations clarifient les conditions selon lesquelles aura lieu l'adhésion de chaque pays. Des périodes transitoires peuvent être agréées. Les négociations sont conduites dans le cadre de conférences intergouvernementales auxquelles participent les Etats membres et le pays candidat en question.. Le Conseil adopte les positions communes de l'UE, sur proposition de la Commission. Les États candidats nomment un négociateur en chef, soutenue par une équipe d'experts, qui mène les négociations selon les positions formulées. Le Parlement européen est informé de la marche des négociations et donne son approbation à l'adhésion qui en résulte. Les États membres ainsi que le pays candidat concerné doivent ratifier le traité d'adhésion selon leurs procédures internes respectives pour que celui ci puisse entrer en vigueur.

Les États qui sont membres depuis le 1er mai 2004

Les dix États membres qui ont rejoint l'Union le 1er mai 2004 ont négocié des périodes transitoires. Celles-ci sont inscrites sous la rubrique « libre circulation des capitaux » dans les annexes du traité d'adhésion:

  • Chypre a obtenu une période de transition de cinq ans (à partir de la date d'adhésion) pour sa législation en vigueur au 31 décembre 2000 sur l'acquisition de résidences secondaires par des étrangers;
  • L'Estonie, la Lettonie, la Lituanie et la Slovaquie ont négocié une période transitoire de sept ans concernant l'acquisition de terres agricoles et de forêts. Les agriculteurs indépendants, ressortissants de l'UE, qui résident légalement depuis au moins trois ans dans ces pays et qui travaillent activement dans l'agriculture sont exclus de la restriction. La période transitoire pourra être prolongée de 3 ans au maximum si ces pays font valoir une clause de sauvegarde;
  • La Hongrie bénéfice d'une période de transition de cinq ans concernant l'acquisition de résidences secondaires. Les citoyens de l'UE et de l'Espace économique européen (EEE) qui résident légalement depuis au moins quatre années consécutives en Hongrie sont exempts de la restriction. En outre, la Hongrie bénéficie d'une période de transition de sept ans pour l'acquisition de terres agricoles et de forêts. Les agriculteurs indépendants qui résident depuis au moins 3 ans en Hongrie et qui travaillent activement dans l'agriculture sont exclus de la restriction. Il est possible de prolonger la période transitoire de 3 années au maximum si la Hongrie fait valoir une clause de sauvegarde;
  • La Pologne a négocié une période de transition de cinq ans concernant l'acquisition de résidences secondaires. Sont exemptés de cette restriction les citoyens de l'UE et de l'EEE qui résident légalement depuis au moins quatre années consécutives en Pologne. Il existe en outre une période transitoire de douze ans pour l'acquisition de terres agricoles et de forêts. Les agriculteurs indépendants de l'UE et de l'EEE qui résident et louent des terres légalement en Pologne depuis au moins trois ou sept années consécutives (selon la région) ne sont pas soumis à ces dispositions ;
  • La République tchèque a négocié une période de transition de cinq ans pour l'acquisition de résidences secondaires par des citoyens de l'UE et de l'EEE qui ne résident pas en République tchèque. En ce qui concerne l'acquisition des terres agricoles et de forêts, elle appliquera des dispositions similaires à celles appliquées par l'Estonie, la Lettonie, la Lituanie et la Slovaquie;
  • La Slovénie peut recourir, en ce qui concerne le marché immobilier, pour une durée maximale de sept ans à la clause de sauvegarde générale telle que prévue dans l'article 37 du traité d'adhésion. Cette clause de sauvegarde économique générale (normalement valable jusqu'à trois années seulement après l'adhésion) vise à atténuer les conséquences d'un éventuel choc économique ou concurrentiel dans certains secteurs ou certaines régions en raison de l'adhésion;
  • Malte a négocié un protocole spécifique, faisant partie du traité d'adhésion. Il s'agit du protocole n° 6 relatif à l'acquisition de résidences secondaires à Malte. Malte pourra continuer à appliquer les restrictions prévues par sa législation nationale en matière d'acquisition de résidences secondaires par des citoyens européens qui n'ont pas résidé légalement à Malte pendant une période d'au moins cinq ans.

Les États qui sont membres depuis le 1er janvier 2007

La Bulgarie et la Roumanie sont, depuis le 1er janvier 2007, États membres de l'Union européenne. Le traité d'adhésion des deux pays a été signé le 25 avril 2005 à Luxembourg par les chefs d'État et de gouvernement. Il prévoit des périodes transitoires pour l'acquisition des résidences secondaires et pour l'acquisition de terres agricoles et de forêts:

  • une période transitoire de 5 ans pour l'acquisition de résidences secondaires par les citoyens communautaires non résidents en Bulgarie/ Roumanie;
  • une période transitoire de sept ans au maximum pour l'acquisition de terres agricoles et de forêts. Cette dernière ne s'appliquera pas aux agriculteurs indépendants résidant respectivement en Bulgarie ou en Roumanie.

La Commission européenne a élaboré un rapport sur les résultats des négociations avec la Bulgarie et la Roumanie [PDF ] (en anglais).

Les pays scandinaves: le Danemark et la Finlande (les îles Åland)

Le protocole n° 1 sur l'acquisition des résidences secondaires au Danemark fait partie du traité sur l'Union européenne. Il stipule que le Danemark peut maintenir malgré les dispositions du traité sur la libre circulation des capitaux la législation nationale en vigueur sur l'acquisition des résidences secondaires. Cependant, il faut mettre en évidence que toute discrimination en raison de la nationalité est strictement interdite selon l'article 12 du traité. Un citoyen européen qui réside au Danemark peut ainsi acquérir dans les mêmes conditions qu'un Danois une résidence secondaire. Par contre, un Danois qui ne réside pas au Danemark est soumis aux même conditions que tout autre citoyen européen résidant en dehors de ce pays. En bref, les nationaux ne doivent pas bénéficier d'un traitement de faveur dans leur État membre.

La Finlande a la souveraineté sur les îles Åland qui jouissent d'un statut spécial en droit public international, disposant d'une autonomie relative telle que négociée dans le cadre de la Société des Nations en 1921. Le protocole n° 2 qui fait partie du traité d'adhésion de la Finlande stipule que les dispositions du traité CE s'appliquent avec certaines dérogations. Ainsi, les îles Åland peuvent maintenir les dispositions nationales en vigueur au 1er janvier 1994 en ce qui concerne, entre autres, les restrictions imposées aux personnes physiques et morales souhaitant acquérir et détenir des biens immobiliers sans la permission des autorités compétentes insulaires. Cette acquisition de propriété devrait se faire sur une base non discriminatoire. La Finlande doit garantir que le même traitement sera réservé à toutes les personnes physiques et morales des États membres dans les îles Åland.

 
Dernière modification le: 19.01.2007
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