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Adquisición de bienes inmuebles en otro Estado miembro

La libre circulación de capitales como libertad fundamental inscrita en los Tratados supone mucho más que un simple cambio de divisas. La libre circulación de capitales incluye, entre otras cosas, el derecho de los ciudadanos y las empresas a adquirir acciones de sociedades instaladas en otro Estado miembro o adquirir bienes inmuebles tales como una residencia de vacaciones o una vivienda. Si bien la libre circulación de capitales se aplica a todos los Estados miembros de la Unión, en la adhesión de los nuevos Estados se negociaron algunos períodos transitorios y algunas excepciones a esa libre circulación de capitales que se refieren, en medida muy limitada, a la adquisición de bienes inmuebles o tierras agrícolas y forestales en determinados Estados. Hay que destacar que la libre circulación de capitales entre los Estados miembros está totalmente garantizada.

ACTOS

Tratado relativo a la adhesión de la República Checa, la República de Estonia, la República de Chipre, la República de Letonia, la República de Lituania, la República de Hungría, la República de Malta, la República de Polonia, la República de Eslovenia y la República Eslovaca, firmado el 16 de abril de 2003 en Atenas - Anexos V a XIV [Diario Oficial L 236 de 23.9.2003].

Acta relativa a las condiciones de adhesión de la República Checa, la República de Estonia, la República de Chipre, la República de Letonia, la República de Lituania, la República de Hungría, la República de Malta, la República de Polonia, la República de Eslovenia y la República Eslovaca, y a las adaptaciones de los Tratados en los que se fundamenta la Unión - Protocolo n° 6 sobre la adquisición de residencias secundarias en Malta [Diario Oficial L 236 de 23.9.2003].

Tratado entre el Reino de Bélgica, la República Checa, el Reino de Dinamarca, la República Federal de Alemania, la República de Estonia, la República Helénica, el Reino de España, la República Francesa, Irlanda, la República Italiana, la República de Chipre, la República de Letonia, la República de Lituania, el Gran Ducado de Luxemburgo, la República de Hungría, la República de Malta, el Reino de los Países Bajos, la República de Austria, la República de Polonia, la República Portuguesa, la República de Eslovenia, la República Eslovaca, la República de Finlandia, el Reino de Suecia y el Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del Norte (Estados miembros de la Unión Europea) y la República de Bulgaria y Rumanía, relativo a la adhesión de la República de Bulgaria y de Rumanía a la Unión Europea [Diario Oficial L 157 de 21.6.2005].

Acta relativa a las condiciones de adhesión del Reino de Noruega, de la República de Austria, de la República de Finlandia y del Reino de Suecia y a las adaptaciones de los Tratados en los que se basa la Unión Europea - Protocolo n° 2 sobre las Islas Aland [Diario Oficial C 241 de 29.8.1994].

Tratado de la Unión Europea - Protocolo n° 1 relativo a la adquisición de bienes inmuebles en Dinamarca [Diario Oficial C 191 de 29.7.1992].

SÍNTESIS

El artículo 56 del Tratado constitutivo de las Comunidades Europeas consigna la libre circulación de capitales como libertad fundamental. Su objeto es suprimir todas las restricciones a los movimientos de capitales para que los ciudadanos europeos puedan beneficiarse plenamente de las ventajas del mercado único. Sin embargo, en las sucesivas adhesiones de nuevos Estados miembros a la Comunidad se negociaron algunos períodos transitorios de una duración variable por lo que se refiere a la posibilidad de adquirir bienes inmuebles y/o terrenos cultivados y zonas de bosque en otro Estado miembro. Se trata, en particular, de los nuevos Estados miembros que se adhirieron a la Unión el 1 de mayo de 2004 (República Checa, Estonia, Chipre, Letonia, Lituania, Hungría, Malta, Polonia, Eslovenia y Eslovaquia) y también de Dinamarca y Finlandia.

Criterios de adhesión y negociaciones

En efecto, en las negociaciones se determinan las condiciones en las cuales cada país candidato se convertirá en miembro de la Unión. Los Estados candidatos deben en primer lugar satisfacer los criterios de Copenhague, es decir, cumplir las siguientes condiciones políticas, económicas y jurídicas:

  • ser un Estado de Derecho democrático: deben ser democracias con instituciones estables, que garanticen la primacía del Derecho y los derechos humanos, así como el respeto y la protección de las minorías;
  • tener una economía de mercado: los Estados que desean adherirse a la Unión deben tener una economía de mercado viable y ser capaces de hacer frente a la presión de la competencia y a las fuerzas del mercado dentro de la Unión;
  • tener la capacidad de asumir las obligaciones de la adhesión: los candidatos deben transponer el acervo comunitario en su legislación nacional y ser capaces de aplicarlo. El acervo comunitario es el cuerpo legislativo de la Unión. Está compuesto por todas las normas, la legislación y las políticas comunes.

La capacidad de la Unión para asimilar a nuevos miembros manteniendo al mismo tiempo el impulso de la integración europea constituye también un elemento importante que se tiene en cuenta en cada adhesión.

Las negociaciones clarifican las condiciones en las cuales tendrá lugar la adhesión de cada país. Pueden autorizarse períodos transitorios. Las negociaciones se desarrollan en el marco de conferencias intergubernamentales en las que participan los Estados miembros y el país candidato en cuestión. El Consejo adopta las posiciones comunes de la UE a propuesta de la Comisión. Los Estados candidatos nombran a un negociador principal que, asistido por un equipo de expertos, lleva a cabo las negociaciones según las posiciones formuladas. Se informa al Parlamento Europeo sobre la marcha de las negociaciones y éste da su aprobación a la consiguiente adhesión. Tanto los Estados miembros como el país candidato interesado deben ratificar el Tratado de adhesión según sus respectivos procedimientos internos para que éste pueda entrar en vigor.

Estados que son miembros desde el 1 de mayo de 2004

Los diez Estados miembros que se incorporaron a la Unión el 1 de mayo de 2004 negociaron períodos transitorios. Éstos figuran en el apartado «libre circulación de capitales» en los anexos del Tratado de adhesión:

  • Chipre obtuvo un período transitorio de cinco años (a partir de la fecha de adhesión) para su legislación sobre adquisición de residencias secundarias por extranjeros vigente el 31 de diciembre de 2000.
  • Estonia, Letonia, Lituania y Eslovaquia negociaron un período transitorio de siete años sobre la adquisición de tierras agrícolas y de bosques. A los agricultores independientes nacionales de la UE que residían legalmente desde hacía al menos tres años en estos países y que trabajaban activamente en la agricultura no se les aplica la restricción. El período transitorio podrá prorrogarse un máximo de tres años si estos países se acogen a una cláusula de salvaguardia.
  • Hungría se beneficia de un período transitorio de cinco años respecto a la adquisición de residencias secundarias. A los ciudadanos de la UE y del Espacio Económico Europeo (EEE) que residían legalmente desde hacía al menos cuatro años consecutivos en Hungría no se les aplica la restricción. Además, Hungría se beneficia de un período transitorio de siete años para la adquisición de tierras agrícolas y de bosques. Los agricultores independientes que residían desde hacía al menos tres años en Hungría y que trabajaban activamente en la agricultura están excluidos de la restricción. Se podrá prorrogar el período transitorio un máximo de tres años si Hungría se acoge a una cláusula de salvaguardia.
  • Polonia negoció un período transitorio de cinco años respecto a la adquisición de residencias secundarias. Quedan exentos de esa restricción los ciudadanos de la UE y del EEE que residían legalmente desde hacía al menos cuatro años consecutivos en Polonia. Hay además otro período transitorio de doce años para la adquisición de tierras agrícolas y bosques. No están sujetos a estas disposiciones los agricultores independientes de la UE y del EEE que residían legalmente y arrendaban tierras en Polonia desde hacía por lo menos tres o siete años consecutivos (según la región).
  • La República Checa negoció un período transitorio de cinco años respecto a la adquisición de residencias secundarias por ciudadanos de la UE y del EEE que no residan en la República Checa. Por lo que se refiere a la adquisición de tierras agrícolas y de bosques, aplicará disposiciones similares a las que aplican Estonia, Letonia, Lituania y Eslovaquia.
  • Eslovenia, por lo que se refiere al mercado inmobiliario, puede recurrir por un período de tiempo máximo de siete años a la cláusula de salvaguardia general prevista en el artículo 37 del Tratado de adhesión. Esta cláusula de salvaguardia económica general (normalmente válida solo hasta tres años después de la adhesión) tiene por objeto reducir las consecuencias de un posible choque económico o de la competencia en algunos sectores o algunas regiones como consecuencia de la adhesión.
  • Malta negoció un protocolo específico, que forma parte del Tratado de adhesión. Se trata del Protocolo n° 6 sobre la adquisición de residencias secundarias en Malta. Malta podrá seguir aplicando las restricciones previstas por su legislación nacional en materia de adquisición de residencias secundarias por ciudadanos europeos que no hayan residido legalmente en Malta durante un período de al menos cinco años.

Estados que son miembros desde el 1 de enero de 2007

Bulgaria y Rumanía son miembros de la Unión Europea desde el 1 de enero de 2007. El Tratado de adhesión de ambos países fue firmado en Luxemburgo, el 25 de abril de 2005, por los Jefes de Estado y de Gobierno. En él se prevén períodos transitorios en lo que respecta a la adquisición de residencias secundarias y de tierras agrícolas y forestales:

  • un período transitorio de cinco años para la adquisición de residencias secundarias por los ciudadanos comunitarios no residentes en Bulgaria o Rumanía;
  • un período transitorio de un máximo de siete años para la adquisición de tierras agrícolas y de bosques. Este último no se aplicará a los agricultores independientes que residan en uno de los dos países, según corresponda.

La Comisión Europea elaboró un informe sobre los resultados de las negociaciones con Bulgaria y Rumanía (pdf ) (EN).

Los países escandinavos: Dinamarca y Finlandia (Islas Aland)

El Protocolo n° 1 relativo a la adquisición de residencias secundarias en Dinamarca forma parte del Tratado de la Unión Europea. Establece que, no obstante las disposiciones del Tratado sobre la libre circulación de capitales, Dinamarca puede mantener la legislación nacional vigente sobre adquisición de residencias secundarias. Hay que subrayar, sin embargo, que el artículo 12 del Tratado prohíbe estrictamente cualquier discriminación en razón de la nacionalidad. Un ciudadano europeo que resida en Dinamarca puede así adquirir una residencia secundaria en las mismas condiciones que un danés. Por el contrario, un danés que no resida en Dinamarca estará sujeto a las mismas condiciones que cualquier otro ciudadano europeo que resida fuera de ese país. En resumen: los nacionales no deben beneficiarse de un trato de favor en su Estado miembro.

Finlandia ejerce la soberanía sobre las Islas Aland, que gozan de un estatuto especial en Derecho público internacional y de una relativa autonomía, negociada en 1921 en el marco de la Sociedad de Naciones. El Protocolo n° 2, que forma parte del Tratado de adhesión de Finlandia, establece algunas excepciones a la aplicación de las disposiciones del Tratado CE. De ese modo, las Islas Aland pueden mantener las disposiciones nacionales vigentes a 1 de enero de 1994 por lo que se refiere, entre otras cosas, a las restricciones impuestas a las personas físicas y jurídicas que desean adquirir y poseer bienes inmuebles sin autorización de las autoridades competentes de las Islas. Esas adquisiciones de propiedad deben hacerse sobre una base no discriminatoria. Finlandia debe garantizar que en las Islas Aland se reserva el mismo trato a todas las personas físicas y jurídicas de los Estados miembros.

Última modificación: 19.01.2007
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