RSS
Alphabetischer Index
Diese Seite steht in 4 Sprachen zur Verfügung

We are migrating the content of this website during the first semester of 2014 into the new EUR-Lex web-portal. We apologise if some content is out of date before the migration. We will publish all updates and corrections in the new version of the portal.

Do you have any questions? Contact us.


Erwerb von Immobilien in anderen Mitgliedstaaten

Der freie Kapitalverkehr als in den Verträgen verankerte Grundfreiheit bedeutet weitaus mehr als einen simplen Austausch von Geld. Er umfasst unter anderem das Recht der Bürger und Unternehmen, Anteile an Gesellschaften zu erwerben, die in anderen Mitgliedstaaten niedergelassen sind, oder sich Immobilien wie eine Ferienwohnung oder einen Zweitwohnsitz zuzulegen. Der freie Kapitalverkehr gilt für alle Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Beim Beitritt der neuen Mitgliedstaaten wurden jedoch Übergangsfristen und einige Ausnahmeregelungen vereinbart. Betroffen ist davon in sehr begrenztem Umfang der Erwerb von Immobilien, landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern in bestimmten Staaten. Der freie Kapitalverkehr zwischen den Mitgliedstaaten bleibt in vollem Umfang gewährleistet.

RECHTSAKTE

Vertrag über den Beitritt der Tschechischen Republik, Estlands, Zyperns, Lettlands, Litauens, Ungarns, Maltas, Polens, Sloweniens und der Slowakei, unterzeichnet am 16. April 2003 in Athen - Anhänge V bis XIV [Amtsblatt L 236 vom 23.9.2003]

Akte über die Bedingungen des Beitritts der Tschechischen Republik, der Republik Estland, der Republik Zypern, der Republik Lettland, der Republik Litauen, der Republik Ungarn, der Republik Malta, der Republik Polen, der Republik Slowenien und der Slowakischen Republik und die Anpassungen der die Europäische Union begründenden Verträge - Protokoll Nr. 6 über den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Malta [Amtsblatt L 236 vom 23.9.2003]

Vertrag zwischen dem Königreich Belgien, der Tschechischen Republik, dem Königreich Dänemark, der Bundesrepublik Deutschland, der Republik Estland, der Hellenischen Republik, dem Königreich Spanien, der Französischen Republik, Irland, der Italienischen Republik, der Republik Zypern, der Republik Lettland, der Republik Litauen, dem Großherzogtum Luxemburg, der Republik Ungarn, der Republik Malta, dem Königreich der Niederlande, der Republik Österreich, der Republik Polen, der Portugiesischen Republik, der Republik Slowenien, der Slowakischen Republik, der Republik Finnland, dem Königreich Schweden, dem Vereinigten Königreich Großbritannien und Nordirland (Mitgliedstaaten der Europäischen Union) und der Republik Bulgarien und Rumänien über den Beitritt der Republik Bulgarien und Rumäniens zur Europäischen Union [Amtsblatt L 157 vom 21.6.2005]

Akte über die Bedingungen des Beitritts des Königreichs Norwegen, der Republik Österreich, der Republik Finnland und des Königreichs Schweden und die Anpassungen der die Europäische Union begründenden Verträge - Protokoll Nr. 2 über die Ålandinseln [Amtsblatt C 241 vom 29.8.1994]

Vertrag über die Europäische Union - Protokoll Nr. 1 betreffend den Erwerb von Immobilien in Dänemark [Amtsblatt C 191 vom 29.7.1992]

ZUSAMMENFASSUNG

In Artikel 56 des Vertrags zur Gründung der Europäischen Gemeinschaften wird der freie Kapitalverkehr als Grundfreiheit verankert. Er soll alle Beschränkungen für Kapitalbewegungen beseitigen, damit die Bürger Europas die Vorteile des Binnenmarkts voll nutzen können. Bei den seit Gründung der EU erfolgten Beitritten neuer Mitgliedstaaten wurden in Bezug auf die Möglichkeit, in anderen Mitgliedstaaten Immobilien und/oder landwirtschaftliche Flächen und Wälder zu erwerben, jedoch unterschiedlich lange Übergangsfristen ausgehandelt. Dies gilt zwar insbesondere für die neuen Mitgliedstaaten, die der Union am 1. Mai 2004 und 1. Januar 2007 beigetreten sind (Zypern, Estland, Ungarn, Lettland, Litauen, Polen, Tschechische Republik, Slowakei, Slowenien und Malta bzw. Bulgarien und Rumänien), darüber hinaus aber auch für Dänemark und Finnland.

Kriterien für den Beitritt und Verhandlungen

Unter welchen Bedingungen ein Kandidatenland Mitglied der EU wird, entscheidet sich in den Verhandlungen. Kandidatenländer müssen zunächst die Kriterien von Kopenhagen erfüllen, d. h. folgende politischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Voraussetzungen:

  • Sie müssen ein demokratischer Rechtsstaat sein, d. h. über stabile Institutionen verfügen, die Rechtsstaatlichkeit, Wahrung der Menschenrechte sowie Achtung und Schutz der Minderheiten gewährleisten.
  • Sie müssen eine funktionierende Marktwirtschaft vorweisen, d. h. in der Lage sein, dem Wettbewerbsdruck und den Marktkräften innerhalb der EU standzuhalten.
  • Sie müssen die aus der Mitgliedschaft erwachsenden Verpflichtungen erfüllen können, d. h. insbesondere den gemeinschaftlichen Besitzstand in ihre Rechtsvorschriften übernehmen und ihn durchsetzen. Beim Besitzstand handelt es sich um die Rechtsvorschriften der Union (alle Regeln, Vorschriften und Gemeinschaftspolitiken).

Bei jedem Beitritt wird auch berücksichtigt, ob die EU fähig ist, neue Mitgliedstaaten aufzunehmen, ohne dass die europäische Integration ihre Schwungkraft einbüßt.

In den Beitrittsverhandlungen werden die Bedingungen für den Beitritt eines Landes festgelegt. Es können Übergangsfristen vereinbart werden. Die Verhandlungen finden im Rahmen von Regierungskonferenzen statt, an denen die Mitgliedstaaten und die betreffenden Kandidatenländer teilnehmen. Der Rat legt auf Vorschlag der Kommission die gemeinsamen Standpunkte der EU fest. Die Kandidatenländer ihrerseits ernennen einen Verhandlungsführer, der von einem Sachverständigenteam unterstützt wird und die Verhandlungen gemäß vorgegebener Standpunkte führt. Das Europäische Parlament wird über die Verhandlungen auf dem Laufenden gehalten und muss jedem Beitritt zustimmen. Sowohl die Mitgliedstaaten als auch das betreffende Kandidatenland müssen den Beitrittsvertrag gemäß ihrer einzelstaatlichen Verfahren ratifizieren, bevor er in Kraft treten kann.

Zum 1. Mai 2004 beigetretene Staaten

Die zehn Mitgliedstaaten, die der EU zum 1. Mai 2004 beigetreten sind, haben Übergangsfristen ausgehandelt, die in den Anhängen zum Beitrittsvertrag unter dem Abschnitt „Freier Kapitalverkehr" aufgeführt sind:

  • Zypern wurde eine Übergangsfrist von fünf Jahren (gerechnet ab dem Beitritt) zugestanden, während der das Land seine am 31. Dezember 2000 geltenden Rechtsvorschriften über den Erwerb von Zweitwohnsitzen durch Ausländer beibehalten kann.
  • Estland, Lettland, Litauen und die Slowakei haben in Bezug auf den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern eine Übergangsfrist von sieben Jahren ausgehandelt. Sie gilt nicht für selbständige Landwirte aus der EU, die seit mindestens drei Jahren ihren rechtmäßigen Wohnsitz in dem jeweiligen Land haben und in der Landwirtschaft tätig sind. Sie kann um höchstens drei Jahre verlängert werden, wenn die Länder eine Schutzklausel geltend machen.
  • Ungarn wurde in Bezug auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen eine Übergangsfrist von fünf Jahren gewährt. Sie gilt nicht für Staatsangehörige der Mitgliedstaaten und Staatsangehörige der Vertragsparteien des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR-Abkommen), die seit mindestens vier aufeinander folgenden Jahren ihren rechtmäßigen Wohnsitz in Ungarn haben. Für den Erwerb landwirtschaftlicher Flächen und Wälder gilt darüber hinaus eine Übergangsfrist von sieben Jahren, die allerdings auf selbständige Landwirte, die seit mindestens drei Jahren in Ungarn wohnen und in der Landwirtschaft tätig sind, keine Anwendung findet. Die Frist kann um höchstens drei Jahre verlängert werden, falls Ungarn eine Schutzklausel geltend macht;
  • Polen hat in Bezug auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen eine Übergangsfrist von fünf Jahren ausgehandelt. Sie gilt jedoch nicht für Staatsangehörige der Mitgliedstaaten und Staatsangehörige der Vertragsparteien des EWR-Abkommens, die seit mindestens vier aufeinander folgenden Jahren ihren rechtmäßigen Wohnsitz in Polen haben. Ferner gilt eine Übergangsfrist von zwölf Jahren in Bezug auf den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern. Auf selbständige Landwirte aus der EU und dem EWR, die - je nach Region - seit mindestens drei oder sieben aufeinander folgenden Jahren in Polen rechtmäßig Flächen pachten, findet sie jedoch keine Anwendung;
  • Die Tschechische Republik hat in Bezug auf den Erwerb von Zweitwohnsitzen durch Staatsangehörige der EU- und EWR-Staaten ohne Wohnsitz in der Tschechischen Republik eine Übergangsfrist von fünf Jahren ausgehandelt. Für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern werden ähnliche Vorschriften gelten wie in Estland, Lettland, Litauen und der Slowakei;
  • Slowenien kann im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt für einen Zeitraum von bis zu sieben Jahren die in Artikel 37 des Beitrittsvertrags vorgesehene allgemeine wirtschaftliche Schutzklausel in Anspruch nehmen. Die Klausel ist normalerweise lediglich für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren nach dem Beitritt gültig und soll die Folgen einer etwaigen Wirtschaftskrise oder eines etwaigen Wettbewerbsschocks lindern, die der Beitritt in einigen Branchen oder Regionen auslösen könnte;
  • Malta hat ein spezifisches Protokoll ausgehandelt, das fester Bestandteil der Beitrittsakte ist, und zwar das Protokoll Nr. 6 über den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Malta. Das Land kann die Einschränkungen beibehalten, die in den maltesischen Rechtsvorschriften über den Erwerb von Zweitwohnsitzen durch Bürger der Europäischen Union, die sich nicht mindestens fünf Jahre rechtmäßig in Malta aufgehalten haben, vorgesehen sind.

Zum 1. Januar 2007 beigetretene Staaten

Bulgarien und Rumänien sind seit dem 1. Januar 2007 Mitgliedstaaten der Europäischen Union. Der Beitrittsvertrag der beiden Länder wurde am 25. April 2005 von den Staats- und Regierungschefs in Luxemburg unterzeichnet. Dieser sieht für den Erwerb von Zweitwohnsitzen, landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern folgende Übergangsfristen vor:

  • fünf Jahre für den Erwerb von Zweitwohnsitzen durch nicht in Bulgarien / Rumänien wohnhafte Staatsangehörige der Mitgliedstaaten;
  • höchstens sieben Jahre für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen und Wäldern, was allerdings nicht für selbständige, in Bulgarien bzw. Rumänien wohnhafte Landwirte gelten wird.

Die Europäischen Kommission hat einen Bericht über die Ergebnisse der Verhandlungen mit Bulgarien und Rumänien erstellt [PDF ] (EN).

Skandinavische Länder: Dänemark und Finnland (Ålandinseln)

Das Protokoll Nr. 1 betreffend den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Dänemark ist Bestandteil des Vertrags über die Europäische Union und sieht vor, dass Dänemark ungeachtet der Bestimmungen des Vertrags über den freien Kapitalverkehr seine geltenden Rechtsvorschriften für den Erwerb von Zweitwohnungen beibehalten kann. Jede Diskriminierung aus Gründen der Staatsangehörigkeit ist dabei gemäß Artikel 12 des Vertrags jedoch streng verboten. Staatsangehörige anderer EU-Mitgliedstaaten, die in Dänemark wohnen, können dort also unter denselben Bedingungen wie Dänen einen Zweitwohnsitz erwerben, und für nicht in Dänemark wohnhafte Dänen gelten dieselben Bedingungen wie für nicht in Dänemark wohnhafte Staatsangehörige anderer Mitgliedstaaten. Staaten dürfen ihren eigenen Staatsangehörigen keine Vorzugsbedingungen einräumen.

Finnland hat die Hoheitsrechte über die Ålandinseln, die völkerrechtlich einen Sonderstatus genießen: Sie verfügen über eine im Rahmen des Völkerbundes 1921 ausgehandelte relative Autonomie. Gemäß dem Protokoll Nr. 2, das Bestandteil des Vertrags über den Beitritt Finnlands zur EU ist, finden die Bestimmungen des EG-Vertrags mit einigen Abweichungen Anwendung. So können die Ålandinseln die am 1. Januar 1994 geltenden Rechtsvorschriften z. B. in Bezug auf die Einschränkung des Rechts natürlicher und juristischer Personen, ohne Genehmigung der zuständigen Behörden der Ålandinseln dort Grundeigentum zu erwerben und zu besitzen, beibehalten. Beim Erwerb von Grundeigentum sollte es jedoch nicht zu Diskriminierung kommen. Finnland muss sicherstellen, dass allen natürlichen und juristischen Personen der Mitgliedstaaten Gleichbehandlung auf den Ålandinseln gewährt wird.

Letzte Änderung: 19.01.2007
Rechtlicher Hinweis | Über diese Website | Suche | Kontakt | Seitenanfang